Wieder gute Stimmung am Hotel-Immobilienmarkt - Was bedeutet das für die Resort-Hotellerie?
Bauen - Investieren
Wieder gute Stimmung am Hotel-Immobilienmarkt - Was bedeutet das für die Resort-Hotellerie?
08.11.2021
Bauen - Investieren Hotellerie
Erstellt: 26.08.2026
Dr. Martin Domenig
Managing Partner
Villach & Wien, Österreich
martin.domenig@kohl-partner.at+43 171 07 099+43 664 20 60 819Zum AutorDer Mythos vom Immer-mehr: Wie Hotels wieder Profil statt Größe gewinnen
© Pixabay
Viele Unternehmerfamilien in der Ferienhotellerie erzählen dieselbe Geschichte. Aus einer kleinen Pension wurde über Generationen ein Vollhotel mit umfassender Infrastruktur. Jeder Ausbauschritt ergab sich logisch, jeder war finanzierbar, jeder wurde vom Gast belohnt. Größer, besser, umfangreicher – das Erfolgsmodell hat über Jahrzehnte funktioniert.
Der Motor war der Vergleich. Baute das Nachbarhaus einen Zusatztrakt, kam der eigene dazu. Erweiterung fühlte sich nach Fortschritt an und ersparte zugleich die unangenehme Frage, wofür das Haus eigentlich steht. So entstanden Betriebe, die vieles für viele können – und einander dabei immer ähnlicher wurden. Landauf, landab Zirbensuiten, Kinderwelten und Infinity-Pools.
Nun stößt das Modell an Grenzen. Jede Erweiterung braucht Personal, das schwer zu bekommen und noch schwerer zu halten ist. Kapital ist nicht mehr billig. Re-Investitionszyklen werden kürzer, während die Zahl der zu erhaltenden Bereiche wächst. Und die Gäste geben ihr Urlaubsbudget selektiver aus – sie zahlen bereitwillig für das, was sie wirklich suchen, und immer seltener für alles andere.
Am wenigsten beachtet wird dabei die Gästesicht. Was bringt die fünfte Sauna? Und vor allem: Wo findet der Gast sie? Ab einem bestimmten Punkt entsteht durch zusätzliches Angebot kein Mehrwert mehr, sondern Unübersichtlichkeit.
Das Problem ist nicht Größe. Es gibt eine wirtschaftlich notwendige Mindestgröße, und viele Erweiterungen waren goldrichtig. Das Problem ist Beliebigkeit.
Wie das Gegenteil wirkt, zeigen kleine Boutiquehäuser, in denen Gast und Gastgeber nicht nur menschlich nahe sind, sondern Lebensstil und Interessen teilen. Diese Häuser gewinnen nicht über Ausstattung, sondern über Passung. Ein gewachsenes Haus lässt sich natürlich nicht zurückbauen – übertragbar ist nicht die Größe, sondern das Prinzip: zu wissen, für wen man das richtige Haus ist. Und für wen nicht.
