Bauen - Investieren  Hotellerie  Hotelbetreiber 

08.11.2021
uservon Martin Domenig
Dr. Martin Domenig

Dr. Martin Domenig

Managing Partner

Villach & Wien, Österreich

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Wieder gute Stimmung am Hotel-Immobilienmarkt - Was bedeutet das für die Resort-Hotellerie?

Nach cornabedingt schwierigen Jahren erholt sich der Hotel-Immobilienmarkt. Während der Aufschwung in den Städten vielfach wohl noch Jahre dauern wird, hat die Resort-Hotellerie bereits wieder voll durchgestartet. Dies weckt auch das Interesse von Betreiber:innen und Investor:innen an Projekt-Entwicklungen in der Ferienhotellerie. Sind deren hohe Erwartungen aber auch realistisch?

Das Stimmungsbild auf der Expo-Real, der größten Immobilienmesse im deutschsprachigen Raum zeigte deutlich, dass die Asset-Klasse Hotellerie wieder investorentauglich wird. Insbesondere im Alpenraum, aber auch an der Nord- und Ostsee verzeichneten viele Resort-Hotels eine der besten Saisonen aller Zeiten. Trotz steigendem Mitarbeitermangel und zuletzt sehr hohen Baukosten wird allgemein von einer positiven zukünftigen Umfeld-Entwicklung in diesem Segment ausgegangen.

Aufmerksam beobachtet wird diese Tatsache auch von Hotel-Betreibern, die bislang in der Ferienhotellerie nicht (bzw. seit Jahren nicht mehr) aktiv am Markt waren. Dies ist positiv zu bewerten, da einerseits bislang die Auswahl an Betreiber:innen mit ferientouristischer Kompetenz eher überschaubar war und andererseits neue Brands auch neue Zielgruppen für eine Destination erschließen können.

„Zweifelsfrei wird die Betreiber- und Investorenlandschaft in der Ferienhotellerie bunter, dies bringt Herausforderungen, aber auch große Chancen für familiengeführte Hotel-Betriebe.“ (Martin Domenig, Managing Partner Kohl > Partner)

Kritisch abzuwarten ist jedoch, ob die Betreiber-Lernkurve diesmal steiler ist – viele mussten schon in der Vergangenheit die schmerzhafte bzw. verlustreiche Erkenntnis machen, dass die Stadt- und Resort-Hotellerie ganz unterschiedliche Märkte darstellen bzw. das Einstellen auf das lokale Marktumfeld ein wesentlicher Erfolgsfaktor ist.

Im Alpenraum muss man sich mit den speziellen Standort-Gegebenheiten intensiv auseinandersetzen. Dazu bedarf es Hintergrundwissen, welches man nicht vom Schreibtisch aus herausfinden kann.“ (Helmut List, Managing Partner Kohl > Partner)

Potenziell können je nach Projekt kleinere, regional bestens verankerte Betreiber:innen bzw. Hoteliers-Familien die bessere Wahl darstellen.

Verständlicherweise fokussieren viele Betreiber:innen beim Neu- bzw. Wiedereinstieg idealerweise auf (vermeintliche) Top Lagen bzw. touristische Großprojekte. Hier gilt es kritisch zu hinterfragen, ob die Kosten-Nutzen-Relation stimmig, zudem zeigt die Praxis oft, dass gerade größere Mixed-Use-Projekte zunehmend Widerstand einer kritischen Öffentlichkeit, und damit auch jahrelangen Verzögerungen ausgesetzt sind.

„Ein Blick auf die „Hidden Jewel Locations“ zahlt sich definitiv aus – insbesondere dann, wenn Destination, Konzept und Betreiber:in ein stimmiges Gesamtbild ergeben.“ (Stefan Pertl, Standortleiter Kohl > Partner Wien)

Gerade in zentralen Alpen-Destinationen zeigt sich speziell im Zusammenhang mit Buy-to-Let Finanzierungsmodellen, dass diese in der Praxis insbesondere in Top-Lagen kaum noch durchzubringen sind.

Einher geht auch ein gestiegenes Interesse von Investoren an der Ferienhotellerie – zuletzt auch von semi-institutionellen Investoren & Family-Offices. Kritisch zu hinterfragen ist, ob die Rendite-Erwartungen nachhaltig erwirtschaftet werden können bzw. ob die oftmals geforderte „Exit-Fähigkeit“ tatsächlich gegeben ist. Hier müssen die Planungs-Horizonte von Betreiber:innen und Investor:innen in Übereinstimmung gebracht werden – sehr vorteilhaft ist in diesem Zusammenhang, wenn die Betreiber:in mit ins Risiko bzw. mit ins Investment geht.

Fazit von Kohl > Partner

  • arrowboldDas gestiegene Interesse von Investor:innen und Betreiber:innen an der Ferienhotellerie ist sehr positiv. Erforderlich ist jedenfalls ein längerer Atem für die Projekt-Entwicklung sowie den Marktaufbau.
  • arrowboldFür einen nachhaltigen Erfolg muss der „Strategic Fit“ von Betreiber:in, Investor:in, Konzept und Standort stimmig sein. Dies bedarf einer hohen regionalen Expertise im Allgemeinen sowie der intensiven Beschäftigung mit dem hochkompetitiven Marktumfeld.
  • arrowboldZweifelsfrei wird die Betreiber-Landschaft in der Ferienhotellerie zukünftig bunter werden – neben klassischen Hotelbetreiber:innen gibt es auch für kleinere, regional verankerte Betreiber:innen zukünftig wohl gute Marktpotenziale.
  • arrowboldNeben Neubau-Projekten sollten Conversions bestehender Hotelbetriebe in guten Lagen nicht außer Acht gelassen werden.

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