Bauen - Investieren  Hotellerie  Hotelbetreiber 

08.11.2021
uservon Martin Domenig
Dr. MRICS Martin Domenig

Dr. MRICS Martin Domenig

Managing Partner

Villach & Wien, Österreich

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Wieder gute Stimmung am Hotel-Immobilienmarkt - Was bedeutet das für die Resort-Hotellerie?

Nach cornabedingt schwierigen Jahren erholt sich der Hotel-Immobilienmarkt. Während der Aufschwung in den Städten vielfach wohl noch Jahre dauern wird, hat die Resort-Hotellerie bereits wieder voll durchgestartet. Dies weckt auch das Interesse von Betreibern und Investoren an Projekt-Entwicklungen in der Ferienhotellerie. Sind deren hohe Erwartungen aber auch realistisch?

Das Stimmungsbild auf der Expo-Real, der größten Immobilienmesse im deutschsprachigen Raum zeigte deutlich, dass die Asset-Klasse Hotellerie wieder investorentauglich wird. Insbesondere im Alpenraum, aber auch an der Nord- und Ostsee verzeichneten viele Resort-Hotels eine der besten Saisonen aller Zeiten. Trotz steigendem Mitarbeitermangel und zuletzt sehr hohen Baukosten wird allgemein von einer positiven zukünftigen Umfeld-Entwicklung in diesem Segment ausgegangen.

Aufmerksam beobachtet wird diese Tatsache auch von Hotel-Betreibern, die bislang in der Ferienhotellerie nicht (bzw. seit Jahren nicht mehr) aktiv am Markt waren. Dies ist positiv zu bewerten, da einerseits bislang die Auswahl an Betreibern mit ferientouristischer Kompetenz eher überschaubar war und andererseits neue Brands auch neue Zielgruppen für eine Destination erschließen können.

„Zweifelsfrei wird die Betreiber- und Investorenlandschaft in der Ferienhotellerie bunter, dies bringt Herausforderungen, aber auch große Chancen für familiengeführte Hotel-Betriebe.“ (Martin Domenig, Managing Partner Kohl & Partner)

Kritisch abzuwarten ist jedoch, ob die Betreiber-Lernkurve diesmal steiler ist – viele mussten schon in der Vergangenheit die schmerzhafte bzw. verlustreiche Erkenntnis machen, dass die Stadt- und Resort-Hotellerie ganz unterschiedliche Märkte darstellen bzw. das Einstellen auf das lokale Marktumfeld ein wesentlicher Erfolgsfaktor ist.

Im Alpenraum muss man sich mit den speziellen Standort-Gegebenheiten intensiv auseinandersetzen. Dazu bedarf es Hintergrundwissen, welches man nicht vom Schreibtisch aus herausfinden kann.“ (Helmut List, Managing Partner Kohl & Partner)

Potenziell können je nach Projekt kleinere, regional bestens verankerte Betreiber bzw. Hoteliers-Familien die bessere Wahl darstellen.

Verständlicherweise fokussieren viele Betreiber beim Neu- bzw. Wiedereinstieg idealerweise auf (vermeintliche) Top Lagen bzw. touristische Großprojekte. Hier gilt es kritisch zu hinterfragen, ob die Kosten-Nutzen-Relation stimmig, zudem zeigt die Praxis oft, dass gerade größere Mixed-Use-Projekte zunehmend Widerstand einer kritischen Öffentlichkeit, und damit auch jahrelangen Verzögerungen ausgesetzt sind.

„Ein Blick auf die „Hidden Jewel Locations“ zahlt sich definitiv aus – insbesondere dann, wenn Destination, Konzept und Betreiber ein stimmiges Gesamtbild ergeben.“ (Stefan Pertl, Standortleiter Kohl & Partner Wien)

Gerade in zentralen Alpen-Destinationen zeigt sich speziell im Zusammenhang mit Buy-to-Let Finanzierungsmodellen, dass diese in der Praxis insbesondere in Top-Lagen kaum noch durchzubringen sind.

Einher geht auch ein gestiegenes Interesse von Investoren an der Ferienhotellerie – zuletzt auch von semi-institutionellen Investoren & Family-Offices. Kritisch zu hinterfragen ist, ob die Rendite-Erwartungen nachhaltig erwirtschaftet werden können bzw. ob die oftmals geforderte „Exit-Fähigkeit“ tatsächlich gegeben ist. Hier müssen die Planungs-Horizonte von Betreiber und Investor in Übereinstimmung gebracht werden – sehr vorteilhaft ist in diesem Zusammenhang, wenn der Betreiber mit ins Risiko bzw. mit ins Investment geht.

Fazit von Kohl & Partner

  • arrowboldDas gestiegene Interesse von Investoren und Betreibern an der Ferienhotellerie ist sehr positiv. Erforderlich ist jedenfalls ein längerer Atem für die Projekt-Entwicklung sowie den Marktaufbau.
  • arrowboldFür einen nachhaltigen Erfolg muss der „Strategic Fit“ von Betreiber, Investor, Konzept und Standort stimmig sein. Dies bedarf einer hohen regionalen Expertise im Allgemeinen sowie der intensiven Beschäftigung mit dem hochkompetitiven Marktumfeld.
  • arrowboldZweifelsfrei wird die Betreiber-Landschaft in der Ferienhotellerie zukünftig bunter werden – neben klassischen Hotelbetreibern gibt es auch für kleinere, regional verankerte Betreiber zukünftig wohl gute Marktpotenziale.
  • arrowboldNeben Neubau-Projekten sollten Conversions bestehender Hotelbetriebe in guten Lagen nicht außer Acht gelassen werden.

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