Kraftvoll in die Wintersaison starten
Hotellerie
Kraftvoll in die Wintersaison starten
31.10.2024
Hotellerie Verkauf
05.05.2025
Mag. (FH) Helmut List, MSc
Managing Partner & Geschäftsführer
Innsbruck, Österreich
helmut.list@kohl-partner.at+43 512 21 43 15+43 664 8588694Zum AutorBasel IV & ESG: Die neuen Schreckgespenster der Hotelfinanzierung?
Neue Regeln, neue Herausforderungen – So bereiten Sie Ihr Hotelprojekt, Investitions- und Finanzierungsvorhaben optimal auf die veränderte Finanzierungslandschaft vor
Die Finanzierung von Hotelprojekten wird zunehmend komplexer. Mit dem Inkrafttreten von Basel IV und der verstärkten Integration von ESG-Faktoren (Environment, Social, Governance) in die Risikobetrachtung der Banken stehen besonders eigentümergeführten und familiengeführten Hotels vor neuen Herausforderungen. Viele Hotels sehen sich bereits jetzt mit restriktiveren Kreditbedingungen konfrontiert, was Investitionsprojekte zunehmend schwieriger macht. Die Tragweite dieser regulatorischen Änderungen und deren konkrete Auswirkungen auf den Hotelsektor wurden kürzlich beim ÖHV Forum in Lech diskutiert, wo auch Hotelexperte Helmut List mit einer Keynote zur aktuellen Situation der alpinen Hotellerie vertreten war. Eine Umfrage vor Ort verdeutlichte, dass ein Großteil der Betriebe zunehmenden Druck rund um das Thema Finanzierung verspürt. Hier die wesentlichen Punkte kompakt für Sie zusammengefasst:
Wird es noch schwieriger, Geld für Investitionen zu bekommen?
Basel IV (offiziell die "Finalisierung von Basel III") hat die Eigenkapitalvorschriften für Banken und damit wohl auch das Zinsniveau für Kreditnehmer verschärft. Konkret bedeutet das für Banken:
- Höhere Kapitalanforderungen: Banken müssen für Kredite an Gewerbeimmobilien – wo auch Hotels nun zugeordnet werden müssen – mehr Eigenkapital vorhalten als bisher. Damit steigen wohl auch die Kosten.
- Loan-to-Value (LTV) als entscheidender Faktor: Je höher der Kreditbetrag im Verhältnis zum Immobilienwert, desto mehr Risikokapital muss die Bank reservieren. Ein angepeilter LTV von bis zu 60% würde eine wünschenswerte Überbesicherung für die Bank bedeuten und gleichzeitig Eigenkapitalanteile von bis zu 40% erfordern. Die Bewertung der Liegenschaft ist daher ein entscheidender Faktor.
- Finanzierbarkeit im Sinne des DSCR (Debt Service Coverage Ratio) als wichtige Voraussetzung: Der Richtwert des DSCR liegt bei 1,3 – also das EBITDA eines Betriebes sollte das 1,3-fache des Kapitaldienstes sein.
- Zusätzlicher Risikopuffer: Künftig dürfte ein deutlich höherer Systemrisikopuffer spezifisch für Hotels eingeführt werden, wenngleich die Höhe noch nicht einzuschätzen ist. In Bankenkreisen wird bereits von bis zu 1% Aufschlag gesprochen.
- Risikomodelle & Sensitivitätsanalysen: Banken müssen zusätzlich nach internen Risikomodellen rechnen, wo im Sinne von Risikoszenarien eine Einschätzung erfolgt. Auch hier könnte es bei manchen Betriebstypen der Hotellerie zu zusätzlichen Kapitalaufschlägen führen.
Welche Folgen für die Hotelbranche werden erwartet?
Die seit Jahresbeginn 2025 in Kraft getretenen Basel IV-Regelungen dürften sich aufgrund der Einstufung von Hotels als "klassische Gewerbeimmobilien" (ohne Sonderstatus) wohl entsprechend auswirken, nicht zuletzt aufgrund des hohen Fremdfinanzierungsanteils. Zu den möglichen Konsequenzen zählen:
- Steigende Finanzierungskosten: Höhere Zinsen durch größere Risikoaufschläge, die das aktuell sinkende Zinsniveau zumindest teilweise kompensieren könnten.
- Erschwerter Zugang zu Krediten: Strengere Bonitätsprüfungen und höhere Eigenkapitalanforderungen für alle Arten von Projekten, egal ob Neubauprojekte, Zubauten oder Renovierungen.
- Höherer administrativer Aufwand: Mehr Regulatorien erfordern erfahrungsgemäß auch mehr Aufwand. Dies bedeutet, dass zusätzliche Ressourcen für die Verwaltung und Einhaltung der neuen Vorgaben eingeplant werden müssen.
- Potenzielle Verzögerungen: Zur Einhaltung der neuen Vorgaben werden auch Banken durch den steigenden Aufwand wahrscheinlich längere Zeiträume zur Bearbeitung und Entscheidungsfindung benötigen.
- Absicherung gegen Naturkatastrophen: Erhöhte Risiken durch Naturereignisse und Klimawandel verstärken die Notwendigkeit zusätzlicher kostspieliger Versicherungslösungen, worauf nun Banken vermehrt achten müssen.
Sind auch ESG-Faktoren ein relevanter Gamechanger in der Hotelfinanzierung?
Auch wenn manche Stimmen behaupten, dieses Thema verliere angesichts der aktuellen wirtschaftlichen Lage in Europa an Bedeutung, ist es für den Tourismus nicht nur aus Sicht der Finanzierung, sondern allgemein ein Thema zur Zukunftssicherung – und daher unumgänglich. Die Integration von ESG-Kriterien bietet nicht nur die Möglichkeit, regulatorische Anforderungen zu erfüllen, sondern auch die Chance, sich als nachhaltige und verantwortungsvolle Destination zu positionieren. Banken müssen ESG-Kriterien bei Finanzierungsentscheidungen berücksichtigen, weil es einerseits regulatorische Verpflichtungen (SFDR, Benchmark-VO, Taxonomie-VO, CSRD etc.) und andererseits aufsichtliche Erwartungen der Finanzmarktaufsicht und EZB gibt. Die Botschaft ist klar: Nachhaltigkeit muss "adäquat gesteuert, überwacht und verbessert werden" – und das wirkt sich wohl direkt auf die Finanzierungskonditionen aus. Ein guter Rat könnte sein, die ersten ESG-Benchmarks für die Hotellerie aus dem Fitness-Check für einen Vergleich mit dem eigenen Betrieb heranzuziehen.
5 Tipps für erfolgreiche Hotelfinanzierungen im Basel-IV-Zeitalter
1. ESG-Strategie entwickeln und dokumentieren
- Erstellen Sie einen klaren Plan zur Verbesserung Ihrer Nachhaltigkeitsbilanz.
- Definieren Sie messbare KPIs und dokumentieren Sie Fortschritte.
- Machen Sie ESG zu einem integralen Bestandteil Ihrer Geschäftsstrategie.
2. Risikosenkende Elemente implementieren
- Verbesserung Ihrer Eigenkapitalquote – das gilt auch noch für Basel IV.
- Prüfen Sie Versicherungslösungen gegen Naturkatastrophen – darauf muss von Banken vermehrt geachtet werden.
- Hinterlegen Sie zusätzliche Sicherheiten wie Garantien, Bürgschaften oder Depots – was im Rating zu einer geringeren Risikoeinstufung führen sollte.
3. Belastbare Planzahlen vorlegen
- Stellen Sie die aktuelle Finanzlage transparent dar, am besten mit einem plakativen operativen Controlling.
- Erstellen Sie realistische, nachvollziehbare Businesspläne und Planungen, die gut mit Branchenrichtwerten vergleichbar sind.
- Denken Sie in Szenarien (inkl. Worst-Case) und zeigen Sie damit mögliche Bandbreiten als Basis für die Risikoeinschätzung auf.
4. Proaktive Kommunikation mit Banken pflegen
- Informieren Sie frühzeitig über Änderungen im Finanzierungsbedarf.
- Thematisieren Sie Marktveränderungen und deren Auswirkungen.
- Zeigen Sie Lösungsansätze für potenzielle finanzielle Herausforderungen auf.
5. Investitionsvorhaben optimieren
- Fokus auf Investitionen mit direktem Mehrwert für Gäste und damit Wertsteigerung.
- Reduktion von Flächenprogrammen im Sinne der angesprochenen Zielgruppen.
- Professionelles Baumanagement von der Ausschreibung über die Abwicklung.
Fazit: Ohne professionelle Vorbereitung künftig nur mehr überteuerte oder sogar keine Finanzierungen mehr!
Die Kombination aus Basel IV und ESG-Anforderungen stellt die Hotelfinanzierung unbestritten vor neue Herausforderungen. Da die Hotellerie nun noch stärker als "risikobehaftete Gewerbeimmobilie" eingestuft wird, dürften die Aufschläge Kredite verteuern und den Druck auf wirtschaftlich schwächere Betriebe erhöhen. Wer jedoch frühzeitig auf die neuen Anforderungen reagiert, eine klare ESG-Strategie entwickelt und seine Investitions- und Finanzierungsvorhaben professionell vorbereitet, kann sich auch in diesem verschärften Umfeld erfolgreich positionieren. Letztlich wird die neue Regulatorik zur Qualitätssicherung in der Branche beitragen – indem sie die Spreu vom Weizen trennt und nachhaltig wirtschaftende und professionell aufgestellte Hotels belohnt.
Die Zukunft gehört denjenigen Hoteliers, die nicht nur ihre Performance- und Finanzierungsstrategien anpassen, sondern auch proaktiv mit ihren Banken in Dialog treten, um sich die bestmöglichen Konditionen zu sichern. Kohl > Partner unterstützt gerne bei der Optimierung von Hotelprojekten, Investitionsvorhaben in Hotels oder bei der Professionalisierung des Hotel-Controllings.
