Wieder gute Stimmung am Hotel-Immobilienmarkt - Was bedeutet das für die Resort-Hotellerie?
Bauen - Investieren
Wieder gute Stimmung am Hotel-Immobilienmarkt - Was bedeutet das für die Resort-Hotellerie?
08.11.2021
Bauen - Investieren Hotellerie Hotelbetreiber
15.05.2024
Dr. Martin Domenig
Managing Partner
Villach & Wien, Österreich
martin.domenig@kohl-partner.at+43 171 07 099+43 664 20 60 819Zum AutorIst Ihr Hotel(projekt) bereit für einen institutionellen Hotel-Betreiber?
Die Hotellerie spaltet sich in zwei unterschiedliche Welten: Während sich in der Stadthotellerie professionelle Hotelbetreiber seit langem erfolgreich behaupten, dominieren in der Ferienhotellerie meist familiengeführte Betriebe.
Besonders bei Neubauprojekten oder einem anstehenden Generationswechsel stellt sich oft die Frage: Ist das eigene Hotelprojekt für einen professionellen Betreiber geeignet? Aus der Praxis lassen sich folgende entscheidende Kriterien für die Betreibertauglichkeit ableiten:
Betreiberfähige Destination.
Institutionelle Hotelbetreiber setzen bestimmte Erwartungen an die Destination, wie ein stabiles oder wachsendes Übernachtungsvolumen und überregionale Bekanntheit. Städtische Ziele ziehen aufgrund ihres Potenzials mehr Betreiber an, während die Dichte an Hotelbetreibern in der Ferienhotellerie demgegenüber geringer ist. Stark an Bedeutung gewinnen hat in Feriendestinationen die Verfügbarkeit von bezahlbaren, attraktiven Mitarbeiterunterkünften.
Attraktiver Mikro-Standort.
"Lage, Lage, Lage" ist auch für Hotelbetreiber ein zentraler Erfolgsfaktor. Eine direkte Anbindung an wichtige touristische Einrichtungen wie Thermen, Liftanlagen oder Kongresszentren, sowie Möglichkeiten zur Erweiterung sind neben einer ausgeprägten „Instagrammability“ besonders vorteilhaft.
Betreiberfähige Größe.
Während Familienunternehmer kleinere Betriebsgrößen mit persönlichem Einsatz kosteneffizient können, werden in der Regel von Hotelbetreibern mindestens 80 Zimmer vorausgesetzt. Ab 100 bis 120 Zimmern (bei guter Auslastung) steigen die Ertragspotenziale signifikant, während Apart-Hotels auch mit weniger Zimmern rentabel sein können.
Gastronomie-Erfordernis.
Das Gastronomieangebot wird oft von Hotelbetreibern ausgegliedert. Je nach Standort und Konzept kann daher die Einbindung eines weiteren externen Gastronomiebetreibers erforderlich sein, was jedoch naturgemäß Risiken birgt.
Mengenfähiges Strategiekonzept.
Hier gilt es häufig, eine kritische Trade-Off-Überlegung anzustellen. Einerseits ist klar belegt, dass profilierte Hotelbetriebe nachhaltig erfolgreicher sein können als Betriebe im undifferenzierten Mittelfeld. Zugleich stellen aber gerade hochspezialisierte Nischenprodukte bzw. das dafür notwendige Spezial-Know-Hoch klassische Hotelbetreiber vor besondere Herausforderungen.
Betreiberfähiger Bestandsgeber.
Trotz professioneller Präsentationen stehen auch Hotelbetreiber vor den gleichen Herausforderungen wie private Unternehmerfamilien. Ein hohes emotionales Engagement des Hotelbesitzers kann zu Konflikten in der Beziehung zwischen Betreiber und Investor führen. Hier spielt sowohl die Wahl der Vertragsform als auch die grundsätzliche Bereitschaft, Kontrolle abzugeben, eine entscheidende Rolle.
Fazit:
Nicht alle Hotelbetriebe sind für eine professionelle Betreiberschaft geeignet. Ist dies jedoch das Ziel, sollte ein institutioneller Hotelbetreiber möglichst früh in die Planung einbezogen werden.
